Девелоперам не следует позволять основным строительным компаниям контролировать их земельные участки

16.09.2015
"Они будут требовать от 10 до 15 участков вначале и скользящие опционы в будущем. Единовременно они будут строить четыре дома для использования в качестве образцов от шести до десяти домов "на свой риск". Вам нужно будет предоставить им достаточное количество участков для образцов и для зданий, строящихся "на свой риск", а в случае продажи последних предоставлять строительным компаниям в том же количестве скользящие опционы".
"На новых территориях вы убеждаете строительные компании, сообщая им, сколько вы потратите на рекламу: "Во сколько мы собираемся потратить. Если мы не выполним своп обещания, мы возьмем участки обратно". Заполняемость будет выше, если вам удастся создать постоянный приток публики на участок. Если у вас есть небольшой земельный участок, состоящий из 200 индивидуальных участков, вам необходимо сделать выбор, продадите ли вы все участки одной крупной строительной компании или же будете работать с мелкими фирмами, которые будут брать по одному-два участка. Чтобы девелоперы могли проводить экономически рентабельную маркетинговую программу непосредственно на месте, им нужно иметь от 300 до 500 индивидуальных участков. На земельном участке, состоящем из 300 индивидуальных участков, половину этих участков следует продать компании, определяющей рынок (market maker), которая будет привлекать много потенциальных покупателей, а остальные участки трем другим застройщикам. Менее крупные фирмы будут использовать один из тех домов, которые они строят "на свой риск", как образец и как офис".
Для того чтобы заключить соглашения со строительными компаниями, девелоперу следует начагь устанавливать контакты с потенциальными строительными компаниями сразу же. как только он договорится об условиях покупки земли. Опытные местные компании зачастую лучше знакомы с данным районом, чем компании, занимающиеся исследованиями рынка, и девелоперам следует спрашивать их совета по поводу целевого рынка и тех продуктов, которые пользуются на нем наибольшим спросом.
Для расширения рынка на крупные участки (200 домов и более) часто приглашают от двух до десяти строительных компаний, которые будут строить два или три типа продуктов, находящихся в разных ценовых кагегориях. Например, участок, состоящий из 300 индивидуальных участков, можно разделить на две части, и тогда одна компания, строящая типовые дома, приобретет 200 участков, а две или три компании, строящие дома но индивидуальным проектам, поделят между собой остальные 100 участков, причем сочетание типов зданий будет определят ься рынком. У девелопера должна быть возможность регулировать количест во участков, которое получает каждая из строительных компаний по мере продажи готовых домов. Скользящий опцион, который позволяет строительной компании дополнительно единовременно покупать по пять, десять или двадцать участков, предотвращает возникновение т аких ситуаций, когда девелопер т еряет проект ы из-за того, что работа с одним типом продукта идет не так быстро, как с другим.
Если вы находитесь сейчас в посиках недвижимости, то посмотреть отличные варианты можно онлайн. Рынок элитной недвижимости сегодня предлагает выгодные варианты.